不動産売却メニュー|相続・離婚・空き家管理

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伊那市の不動産会社、中央不動産は、相続や離婚、空き家のお悩みにも対応します。

不動産売却メニュー|相続・離婚・空き家管理

人生には思いもよらないできごとが起こることがあります。「住む予定のない不動産を相続した」「離婚することになったので財産を分割したい」「親が老人ホームに入ることになり、実家が空き家になる」・・・などによって、不動産の取り扱いに悩むことがあるかもしれません。

伊那市や南箕輪村を中心に不動産取引を行っている中央不動産では、そんなお客様からのご相談に対応しています。お客様のお話を親身になっておうかがいして、最適なご提案に努めております。空き家管理にも対応可能ですので、安心してご相談ください。

相続時の不動産売却

「親の家を相続したが、今後住む予定はない」
「複数の相続人で不動産を含めた遺産を分けなければならない」
「相続税が支払えるか心配」
「できれば不動産を相続したくない」

など、相続した不動産でお悩みの方は少なくありません。とくに相続財産の大半が不動産であった場合、途方に暮れてしまいますね。こうした悩みを解決するには、不動産を売却し現金化してから遺産を分けることも検討に入れましょう。

相続不動産と相続税

相続税とは

相続税とは

親から不動産を相続した場合、喜んでばかりはいられません。なぜなら、そこには相続税という問題が立ちはだかるからです。そもそも相続税は、いくらくらいの遺産を相続した場合に発生するのかご存じでしょうか?

相続税は、「被相続人=亡くなった人」が「基礎控除額」を超える額の相続財産を持っていた場合に発生します。基礎控除額は次の計算式で算出できます。

基礎控除額=3,000万円+
法定相続人の数×600万円

法定相続人とは、遺産を相続する親族などのこと。たとえば法定相続人が妻と子ども2人の場合には、基礎控除額は「3,000万円+3×600万円=4,800万円」となります。つまり、相続財産が4,800万円以内であれば、相続税の申告も納税義務もありません。

相続では、建物や土地などの不動産だけでなく、預貯金や負債、株や国債などの有価証券も含まれます。したがって、相続が発生したときに、被相続人の財産を調べて、その財産の合計が基礎控除額を超えていないか確認しなければなりません。

「築年数が古くて価値のない家だから、たいした金額にならない」と思っていても、意外に土地の値段が上昇していることもあります。また、定年直後で退職金が手つかずの場合は、預貯金が多く残されているかもしれません。

このため、相続税の問題は一部の資産家だけに関係するものではなく、一般のご家庭でも起こりうる問題なのです。不動産の価値を調べるためには、まず中央不動産にご相談ください。弁護士や会計士、税理士などの専門家と連携し、お客様をサポートいたします。

相続税はいつ支払うの?

相続税はいつ支払うの?

相続財産が基礎控除額を超えている場合には、相続税を支払わなければいけません。相続税は相続が発生した日、すなわち相続人が被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内に現金で一括納付することが原則です。

しかし、相続した財産の大半が不動産で、現金があまりない場合、相続税を支払えないというケースも発生します。そのようなときは、不動産を売却して現金化することで、解決をはかることが可能です。

とはいえ、10ヶ月という期間は意外に長くありません。故人がなくなってからばたばたしているうちに、あっという間に期限がきてしまいます。いざ不動産を売却しようとしても簡単なことではありません。相続不動産をどうしたいのか、早めに中央不動産へご相談ください。

相続した不動産を放置していると・・・

相続した不動産を放置していると・・・

使い道がない不動産を相続した場合、「とりあえず」不動産を持ち続けている方もいらっしゃいます。しかし、不動産を所有することでさまざまなコストがかかり、メンテナンスせずに放置することでさまざまなリスクにつながるのです。

不動産を放置していると、経年劣化が進み、倒壊などの危険が高まります。また、いたずらや犯罪の標的になりやすく、防犯や防火の問題も発生します。ゴミの不法投棄や雑草、動物、虫などによって、衛生上の問題が発生し、近隣に迷惑をかけるかもしれません。

こうした放置空き家であっても、もちろん固定資産税などの税金はかかります。放置空き家にしないためには維持管理費がかかり、その金額は決してばかにはならないのです。

相続不動産を登記する前に

相続不動産を登記する前に

基礎控除内で相続税が発生しなかったとしても、相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税が必要になるかもしれません。また、不動産の名義によって納税額が影響する場合もあります。

このように、不動産の取り扱いには法律にかかわるさまざまな専門知識が必要です。中央不動産では、税理士をはじめ地域の専門家とのネットワークによって、お客様に最適なご提案が可能です。

その際には、売却ありきではありません。場合によってはすぐに売却しないほうがよいケースもあります。時間がかかっても、プロとして、最適な方法を導き出すように心がけておりますので、安心してご相談ください。

空き家の売却

空き家の売却

地域社会にとって、放置された空き家は大きな社会問題ともなっています。所有者にとっても、使い道のない空き家を所有し続けることは、さまざまなコストが発生しますので、早めに処分を検討するとよいでしょう。

空き家の売却する際には、解体してから売却するケースと、空き家のまま売却するケースがあります。

解体してから売却する 解体費用がかかってしまう。
下準備が必要になるのですぐに売り出せない。
売却価格は空き家のまま売却するのに比べて高くなる。
※建物に価値があり、そのままの方が良い場合があります。解体を決める前に査定をおすすめしております。まずは中央不動産へご相談ください。
空き家のまま売却する 売り主様の手間や費用の負担を抑えられる。
売却までの時間を短くできる。
売却価格は更地にしてから売却するよりも低くなる。

手間やお金をかけたくない方や、すぐに売りたい方には、空き家のまま売却するのがおすすめです。空き家の売却でお悩みの方は、お客様からしっかりお話をおうかがいして最適な売却プランをご提案しますので、お気軽に中央不動産へご相談ください。

離婚時の不動産売却

離婚時の不動産売却

3組に1組が離婚するといわれている現代では、離婚時の不動産の問題は決して珍しい話ではありません。離婚の際に発生する問題のひとつが、財産分与についてです。離婚することになったとき、マイホームや住宅ローンをどうすべきか、考えなければいけません。

「所有者は誰にするのか」
「誰が住むのか」
「住宅ローンの名義や支払いは誰になるのか」

など、先々のことも含めて、考えていく必要があるのです。不動産はお金や有価証券と比べて簡単には分けられません。しかも住宅ローンが残っている不動産を分割するとなると、さらに複雑です。夫婦間で冷静に話し合って進めていかなければいけません。

離婚による不動産売却

離婚時の財産分与の基本

離婚時の財産分与の基本

財産分与で分けるべき財産は、夫婦で築いた財産です。そして、夫婦で築いた財産はすべて公平に分けるのが基本的な考え方になります。言い換えると、結婚前から夫婦それぞれが所有していた財産は分与の対象にはなりません。

一方で、名義がどちらかのものであっても、結婚後に購入した財産は夫婦共有の財産と見なされます。たとえ夫が働き、妻が専業主婦であったとしても、財産分与の対象となり、夫も妻も2分の1を請求する権利があるとされているのです。

なお、家や土地など不動産の財産分与については、次のような分け方が考えられます。

  • 売却してその収益を分ける。ただし、ローンがある場合は清算を先にする。
  • 夫または妻のどちらかが離婚後も住み続ける
  • 夫婦のどちらかが譲り受ける
  • 賃貸して賃料収入を分ける

いずれにせよ、共有財産である不動産の価値がどれくらいあるのか、確認しておくことが必要です。

共同名義の物件について

共同名義の物件について

夫婦ともに働くことの多い今、結婚後に購入した不動産は共同名義にしている場合も多いことでしょう。しかし共同名義の物件によって、離婚後にさまざまな問題を引き起こす可能性があります。

住宅ローンをスムーズに支払えている状況であれば問題ありませんが、滞納が発生するとやっかいです。これは、銀行などの金融機関は離婚後も住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の名義を簡単には変更してくれないという点にあります。

もちろん、共同名義の物件だけで起こる問題ではありません。たとえば夫のみが所有権のある単独名義の物件であっても、妻が連帯保証人となっている場合には、夫の返済が滞ると、連帯保証人である元妻に対して請求が来てしまいます。

共同名義の物件のリスクは、ローン滞納時だけに発生するのではありません。将来不動産を売却するときや、相続が発生するときに問題が起こる可能性があります。

共同名義の物件を売却する際には、名義人全員の同意や署名が必要です。さらに名義人のどちらかが亡くなった際には、相続の問題も発生してしまいます。これらのリスクを避けるためにも、離婚のタイミングで売却してしまうことをおすすめします。

離婚時の売却について

いざ物件を売却することになった場合、何から始めたらよいのでしょうか? まずは現状がどのようになっているのか、しっかり調査する必要があります。

不動産の名義 名義はだれになっているのか、どのような抵当権が設定されているのか、確認しておきましょう。
不動産の時価 不動産会社に依頼して、査定額を調べておきましょう。査定額を知ることは、売却すべきか、そのまま所有しておくべきかの判断にも役立ちます。
住宅ローンの契約 残債額や債務者はだれか、連帯保証人はだれかを確認しておきます。
購入したときの頭金 頭金を用意したのはだれか、それぞれいくら用意したのか確認しておきましょう。
財産分与に該当する期間 対象になるのは、結婚した日から別居した日までです。
ローンの残債が重要です

ローンの残債が重要です

住宅にローンを完済していればよいのですが、残債がある場合、不動産の時価と残債の差額が重要になります。もっともやっかいなのが、不動産の時価よりも残債のほうが多く残っている「オーバーローン」の場合です。

家を売れば住宅ローンを完済できるのがアンダーローン。それに対してオーバーローンとは、家を売っても住宅ローンが支払えない状態のことです。こうなると、離婚後も元夫婦で、あるいはそのどちらかが払い続けていかなければなりません。

離婚後もふたりの間で支払いがもめることになり、結果的に住宅ローンの支払いが滞ることになってしまうのです。

任意売却という選択肢も

任意売却という選択肢も

金融機関によっては、ローン滞納時の支払いについて返済の組み換えなどを検討してくれるところもありますので、まずは金融機関に相談しましょう。しかし、一括返済を求めてきたり、他からの借り入れなどもあったりする場合には、「競売」となるかもしれません。

そこで、競売を避けるために「任意売却」という解決方法をとることもできます。競売よりも有利な売却によって、その後の生活再建が可能になるのです。

このように離婚時の不動産の売却方法は、おふたりの状況によって、ケースバイケースになります。中央不動産では、おふたりの状況をしっかりおうかがいして、よりよい売却のご提案に努めております。任意売却には期限もありますので、ぜひともお早めにご相談ください。

空き家管理

空き家を放置するリスク

空き家を放置するリスク

親から相続した空き家など、今使用する予定はなくても、すぐには売却できない方も多いかもしれません。いくら古い家でも、相続人にとっては思い出いっぱいの実家です。簡単に手放すことは難しいことでしょう。

しかし、維持管理を行わずに空き家を放置しておくことはさまざまなリスクの原因となります。人が住んでいない空き家は時間の経過によってどんどん劣化していきます。部屋に風を通したり、通水したりすることもないので、生活まわりが傷んでいってしまうのです。

建物自体の劣化だけでなく、土地や周囲の環境にも悪影響をおよぼす可能性があります。雑草や落ち葉、害虫、害獣などによって衛生上の問題が発生するかもしれません。また、いたずらや不審火、不法投棄など、安全上の問題につながることもあります。

こうした空き家問題は社会的にも大きな問題となっています。管理されていない空き家が「特定空き家」として指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置も受けられません。放置している空き家については、金銭的なリスクも考えなければいけないのです。

空き家管理サービスについて

空き家管理サービスについて

使い道のない物件を所有しており、すぐ売らないという場合でも、メンテナンスは必要です。室内外を定期的に清掃したり、通風・通水を行ったり、郵便物をチェックしたりなど適切な管理を行うようにしましょう。

しかし、遠方にお住まいの場合など、ご自身での管理は難しい場合があるかもしれません。空き家の維持・管理でお困りの方は、中央不動産へご相談ください。お客様から状況をしっかりおうかがいして、お客様の物件に必要な管理を行います。

こちらでは当社の空き家管理サービスについてご案内します。

  • 建物外部の目視点検
  • 敷地内の目視点検
  • 郵便物の確認や不要なチラシの処分
  • 通気や換気、通水
  • 建物内部の清掃
  • 敷地内の草刈りや庭木の剪定 など

上記以外にもお客様のご要望に応じた管理が可能ですので、お悩みをお気軽にご相談ください。

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